二手房新个税执行细则待明确

 据记者在各地房屋交易中心现场观察，目前急于赶搭末班车的人都是首次置业、置换改善等刚性需求，真正有多套房屋的炒房者急于出手的并不多。业内人士分析认为，各地就买卖房屋个人所得税的执行细则仍有操作空间可推敲，家庭唯一住房、刚性置换需求等或许可以等一等，不一定要赶搭末班车。

  根据此前国税总局、财政部、住建部此前出台《关于个人出售住房所得征收个人所得税的通知》（下称《通知》）中明确，“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，地方执行细则针对“自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房”的政策口子，很有可能将继续放开，这也完全符合鼓励合理住房消费的政策要求。

  此前三部委出台的《通知》还明确规定，“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。”这一针对刚性改善需求的政策“口子”，在2006年至2010年期间，上海、北京等地一直照章执行。

  直到2010年9月底，调控升级，财政部、国税总局、住建部再发通知：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，这一政策“口子”才被收紧。杨红旭认为，此次“国五条”细则出台后，国税总局是否还会联合财政部、住建部下发一个通知，明确细节，在从严按差额20%征税的同时，恢复对于刚性置换需求的优待，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人免征个人所得税，颇值得关注。

  而各地方在执行层面对“房屋原值”的核定也存在“口子”。2006年7月国税总局的通知曾明确，个税征收可有两种方式：差额20%，或总额1%-3%。对无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可对其实行核定征税，即按住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

  而在此之前，这条政策“口子”可以说成为全国几乎所有城市在征收个税时的政策依据，绝大多数纳税人均选择“房屋原值凭证遗失”，按照总价的1%-3%核定征收个税，而地方税务部门在核查时也几乎都“睁一只眼闭一只眼”。

  “此次‘国五条’细则出台后，政策‘口子’肯定不会像以前那么大了，尤其是房价上涨过快的热点城市，能够实现核定原值的那部分房屋，一定会严格按照差价的20%来征个税。”杨红旭认为，以前个税无法严格征收的原因主要是税务部门无法核实原来的交易价格，房产交易信息没联网，房管部门配合力度不够。此次一旦开征，这一阻碍将不复存在，二手房交易过程中阴阳合同、做低价格的可能性也越来越小。