旅游地产投资现乡村城市两极端

  旅游业正在发生三大重构

  在景域集团董事长、驴妈妈创始人洪清华看来，国内旅游行业正在发生根本性变化，这源于行业背后的大趋势发生了质变。首先，大众休闲潮时代已经来到，巨大的市场需求形成了井喷，与之不匹配的是供给跟不上。此外，在“互联网+”的背景下，传统的旅游资源价值正在发生重构。“因为这两大趋势，带来了整个旅游行业的重构，我认为是三方面的重构，一是旅游产业重构，二是整个市场和人心重构，三是旅游投资也重构了。”

  过去旅游产业是旅行社主导的模式，旅行社整合折扣低、成本低的旅行产品，这是以生产为中心的。现在是互联网时代，信息充分对称，旅行社的这种生产主导模式已衰落，现在的旅游市场上百分之六七十的客源来自于自驾游，自驾游游客的需求发生很大变化，他们不一定要进景区观光，而是对度假需求很高，希望能住舒服的酒店、体验当地的民俗风情、看优质的演出。

  需求的变化带来行业思维的重构，洪清华谈起其在浙江安吉县打造的被称为“带有互联网基因的新型野奢酒店”帐篷客时，他说帐篷客卖的是环境和风情，“我们要做到游客从酒店的每一个角度拍出来的照片是美的，这是互联网时代，不是强制消费的时代。游客来这里有的是吃饭，有的是钓鱼，有的参加篝火晚会，这本身就是游客需要的，同时又有了消费。”

  需求的变化同时也推动了旅游投资的重构，此前中国的旅游投资主要以基础设施投资和大型旅游综合体投资或旅游地产投资为主，基本上是以政府和大型企业主导。但洪清华认为，过去那种围绕土地为核心、以地产项目弥补旅游投资回报周期长的模式已经过时。

  “今天的旅游投资最大机会是在对产品端和资源端轻资产的投资，是游客认可的投资、体验性的投资，景区里的酒店不能投资超过1亿元，我的投资就几千万元，很多小景点一年几百万元收益就回收了。”洪清华说，“产业重构、市场人心的重构和投资重构，确定了中国旅游业的黄金时代到来，但是的确有些细分领域是过热的，特别是一窝蜂投资的领域。”

  旅游地产投资出现两极化现象

  从近两年旅游投资的风向来看，旅游投资出现了两极化现象，分别向大型城市和最基层的乡村开发发展。一部分投资扎堆在一线城市投资旅游项目，特别是主题公园；而另一部分投资人则将目光瞄准了乡村，尤其在东部地区，乡镇级投资的项目占到其旅游投资总量的38%，旅游市场正在向哑铃型的两极转变。

  对此，北京博雅方略旅游景观规划设计院院长窦文章认为，这代表了目前旅游业的两个发展热点，一是以古镇、乡村旅游开发作为主体，全国按照现在的行政区划单位，中国的乡村一级有40828个区划单位，这是非常大的投资空间，也是中国传统文化沉淀的空间，投资环境很大。“乡村旅游的投资额2014年同比增加69%，项目内容以采摘和农家乐、历史文化、养生休闲为主旅游小镇，并向多业态多类型的乡村度假模式拓展。”

  二是大型综合性项目开发。去年，投资额约在50亿元以上的项目有227个，现在旅游综合体的内容很多，温泉养生、山水度假、运动滑雪、特色街区、商贸购物等业态都有，其实都是以休闲养生度假为主体的各种功能的叠加。“这个热点在未来的10年不会减退，而是相互的叠加、复合型发展的趋势。”窦文章说。

  主题公园呈多元化发展趋势

  主题公园就是窦文章所认为的旅游投资两极中大型项目的典型，也是近两年的投资热点，加上国际各大主题公园企业的进入，这一市场竞争极为激烈，已成红海。国内的原创主题公园如何与之竞争？

  对于这一问题，深圳华侨城科技公司总经理李坚认为，在今天的互联网时代，主题公园必须依靠新技术，进入“智造时代”。华侨城正在试图应用各种游乐体验技术、移动互联网技术等科技手段来打造主题公园。

  对已经建造多年的主题公园如欢乐谷，李坚表示不希望做太大的改造，而是利用类似于Google眼镜等科技手段来更新游客的体验，如过山车时如果戴上眼镜，选择太空模式，游客坐过山车就像在太空遨游了一番。“对一个公园的升级是非常重要的，中国的公园很多升级不到位导致游客量下降，欢乐谷已经升级了7次，不需要做新的投资，我们希望保留原来的产品，做出不同的体验。”

  李坚强调，不是每一座城市都必须有主题公园，华侨城建设欢乐谷的经验是，这个城市的人口能达到800万，且一小时经济圈内必须能够覆盖1300万人口，才具备建欢乐谷的可能。

  华侨城作为国内老牌的主题公园，代表了主题公园发展的一种模式，即高投入高产出、瞄准一线城市的人口消费能力，同时运用了大量的高科技手段增加旅游体验的新奇感。但随着主题公园的多元化发展，国内目前出现了与之相反的另一种模式，即投入较少，目标市场是长期被忽略的二三线城市，没有太多科技含量，主打回归自然和田园的概念。

  深圳奥雅设计集团总经理李方悦的团队正在打造由设计师主导的亲子类型主题公园，就是上述的另一种模式。“亲子的需求、儿童的需求是非常巨大的需求。然而大家对儿童的活动空间满意率不到30%，我个人感觉可能是满意率不到10%，华侨城主要目标是人口在800万以上的城市，那么人口800万以下城市的孩子们去哪儿呢？事实上，人口在50万、70万的中小城市在中国是非常多的，这些地方都是没有得到充分满足的市场。”李方悦说。

  李方悦希望在大自然中因地制宜地打造小而美的儿童乐园，本质上不是要做大型的儿童主题公园，而是实现儿童友好型的社区空间。“孩子们在社区的水公园，有一个水龙头、一个很旧的船做的战舰，孩子们就能玩得非常的幸福。用大树就可以给孩子们坐秋千，也能当做家长们休息交流的地方，这都不需要太多成本。”李方悦说，“我们每个项目都有所不同，因为每个地方的气候、植被、生态、文化都有所不同。”

  “我们的模式是轻资产重运营，本身不进行大量投入，而是输出模式和运营。”她认为，儿童主题公园的设施不必非常复杂，反而设施越简单，孩子可以玩耍得越快乐、越安全、越持久，重要的不是设施或活动场地本身，而是教育的内容。