物权法上海细则出台

　以往以建筑面积作为业主大会投票表决权依据的规定将发生改变，未来在上海，这一依据将变为产权证，而且一个产权证只能代表一个业主。这就是上海《物权法》细则的有关规定。

　　日前，针对已于10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》），上海市房屋土地资源管理局印发了《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》（下称《通知》），对相关问题作了具体规定。

　　同时，原业主大会议事规则、业主公约“变脸”。目前，上海市房地资源局已就新的业主大会议事规则、相关管理规约示范文本进行了修订，并在部分区县试点后印发。

　　“业主人数”按产证计算

　　根据《物权法》规定，业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；维修资金使用等重大事项，则应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这种建筑面积和业主人数的“双保险”是为了防止面积比较大的业主左右表决权。

　　在之前一些城市出台的有关执行细则中，有“建筑面积每平方米计一个表决权”的规定，但是此次上海出台的《通知》对此进行了细化，计票主要依据为产证。《通知》规定，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者房屋销（预）售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房，以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

　　“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

　　根据新的投票规则，开发商如果只办理了一张“大产证”，业主人数也只能算“一人”，而一个业主如果在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数计为“多人”。

　　费用分配有“法定”、“约定”之分

　　根据《物权法》第八十条的规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

　　对此，上海市今后将按照“业主大会成立前”和“业主大会成立后”对费用分配进行规定。

　　业主大会成立前，为确保公平，防止建设单位利用房屋销售优势做出不合理的约定，保护购房人的合法权益不受侵犯，建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配，按照《上海市住宅物业管理规定》的规定执行，即主要按照房屋建筑面积比例计算。

　　业主大会成立后，则可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的，按照房屋建筑面积比例计算。

　　此外，根据《物权法》的规定，业主自我管理的合约名称发生了变化，修改的《物业管理条例》也相应将“业主公约”更名为“管理规约”，将“业主临时公约”更名为“临时管理规约”。同时，由于投票规则、计票方式等的变化，原业主大会议事规则、业主公约的部分内容也出现与上位法不一致的情况。

　　按照上海市的细则，《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的，在2007年10月1日之后，应按照《物权法》的规定执行；业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决。